Mercado imobiliário de BH vive aquecimento histórico: imóveis sobem até 22% em um ano

 

Mercado imobiliário de BH vive aquecimento histórico: imóveis sobem até 22% em um ano - Foto: acunha1973

Se você está pensando em adquirir um apê em BH, saiba que o mercado imobiliário da capital mineira vive um momento histórico. Em apenas um ano, alguns imóveis registraram alta de até 22%, consolidando a cidade como destaque nacional. Esse crescimento não é fruto do acaso.

Ele reflete a combinação entre forte demanda, oferta limitada e a atratividade de bairros estratégicos, que seguem em valorização constante. Além disso, Belo Horizonte se destaca pela qualidade de vida, infraestrutura urbana completa e custo-benefício competitivo em relação a outras capitais. Esses fatores ampliam o interesse de investidores e compradores locais. Com números tão expressivos, compreender quais bairros mais se valorizam e os impactos desse aquecimento é fundamental para quem deseja investir ou morar em BH.

Valorização excepcional: até 22% de alta

Diversos indicadores mostram que o mercado residencial em Belo Horizonte está em franca valorização. Um levantamento aponta que o valor do aluguel por metro quadrado na cidade teve um aumento acumulado de 22,8% no último ano, com média de R$ 33,70/m² para locação. Complementando, o Índice FipeZAP registra uma valorização de 13,78% nos últimos 12 meses no metro quadrado para venda, alcançando R$ 10.256 em julho de 2025.

No entanto, é importante destacar que, em 2024, a valorização média do valor de venda do metro quadrado foi de 12,53%, indicando um ritmo ainda robusto de crescimento.

Dessa forma, o aumento de até 22% em determinado segmento (como locação) realmente configura um patamar histórico para o mercado de BH.

Bairros que lideram a valorização

A valorização não é homogênea por toda a cidade. Alguns bairros vêm se destacando com aumentos expressivos:

• Santa Lúcia: impressionante valorização de 36,6% no valor do metro quadrado.
• Gutierrez: crescimento de 22,4% no mesmo período.

Além disso, bairros de peso como Savassi, Funcionários e Lourdes também figuram entre os mais valorizados, embora com percentuais menores, mas ainda expressivos.

No aluguel, o bairro Barro Preto se destaca com alta de 87,5% em 2023, a maior da cidade, por conta da escassez de oferta residencial e da crescente demanda.

De forma geral, os aluguéis em BH subiram em média 22,8% no ano passado, valor superior a capitais como São Paulo (9,47%) e Rio de Janeiro (14,11%).

Rentabilidade e retorno total competitivo

Além da valorização, quem investe em imóveis em BH observa um retorno total (renda de aluguel + valorização) bastante atraente.

Segundo estudo do QuintoAndar em parceria com a FGV, a capital mineira alcançou um retorno total médio de 26,6% em 2024, superando São Paulo (17,2%) e Rio de Janeiro (12,9%).

Dentro da própria BH, diversos bairros lideraram a rentabilidade.

O Centro registrou 36,6% de retorno total, seguido por Santa Terezinha (33,7%), Bandeirantes (33%) e Caiçaras (31,1%).

O que está impulsionando esse aquecimento?

Vários fatores contribuem para esse momento:

• Oferta limitada e alta demanda, especialmente em bairros tradicionais e centrais, como Savassi, que têm estoque reduzido.
• Infraestrutura robusta, com serviços, lazer e posicionamento geográfico favorável nos bairros mais valorizados.
• Cenário econômico e urbano favorável, com tendências de desenvolvimento sustentável, condomínios sofisticados e imóveis prontos para morar.
• Maior rentabilidade combinada, que torna BH atrativa tanto para investidores quanto para novos moradores, o que amplia ainda mais a procura e pressiona os preços para cima.

O desafio da acessibilidade e risco de especulação

Um ambiente imobiliário tão aquecido pode trazer efeitos colaterais:

• O aumento acelerado dos preços dificulta o acesso à moradia, especialmente para famílias de renda mais baixa. Bairros como Savassi, Lourdes e Santa Lúcia se tornam menos acessíveis.
• A especulação imobiliária pode se intensificar, quando imóveis são adquiridos apenas como reserva de valor, sem uso real, reduzindo a oferta e inflacionando os preços de forma artificial.

Conclusão

O mercado imobiliário de Belo Horizonte vive, sem dúvida, um aquecimento histórico.

Investir em um imóvel hoje é entrar em um mercado com valorização que pode chegar a 22% em um ano, especialmente nos segmentos de aluguel, e com retorno total acima de 26%, integrando valorização e renda de locação.

Essa combinação é extremamente atrativa para investidores, mas também acende alarmes sobre o impacto nas condições de moradia da população.

Se sua intenção é investir ou morar, é essencial:

• Avaliar bairros com bom potencial de valorização, mas que ainda ofereçam equilíbrio entre preço e infraestrutura.
• Acompanhar indicadores como FipeZAP e estudos de rentabilidade para tomar decisões baseadas em dados.
• Considerando a perspectiva de longo prazo, um imóvel bem localizado em BH tende a manter liquidez e atratividade, mesmo diante de ajustes de mercado.

Referências

O Vigilante Online
https://www.ovigilanteonline.com.br/site/2024/04/03/perspectivas-do-mercado-de-aluguel-de-apartamentos-em-bh/

 → Usado para citar a alta de 22,8% nos aluguéis em BH em 2024 e a média de R$ 33,70/m².

MySide – Valor do metro quadrado em BH
 https://myside.com.br/guia-belo-horizonte/valor-metro-quadrado-belo-horizonte-mg

 → Usado para apontar que o metro quadrado em BH chegou a R$ 10.256 em julho de 2025, com valorização de 13,78% em 12 meses.

MySide – Cidades que mais valorizam imóveis
 https://myside.com.br/guia-imoveis/cidades-que-mais-valorizam-imoveis
 → Usado para destacar que em 2024 a valorização foi de 12,53% no metro quadrado de venda em BH.

O Tempo – Barro Preto tem a maior alta no preço do aluguel em BH
https://www.otempo.com.br/economia/barro-preto-tem-a-maior-alta-no-preco-do-aluguel-em-bh-confira-a-lista-1.3313079

 → Usado para mencionar que o Barro Preto teve alta de 87,5% nos aluguéis em 2023 e que os aluguéis em BH subiram em média 22,8% no ano, superando São Paulo e Rio de Janeiro.

Blog Valore Imóveis – Panorama da região Centro-Sul de BH
https://blog.valoreimoveis.com.br/valorizacao-e-precos-por-metro-quadrado-o-panorama-da-regiao-centro-sul-de-belo-horizonte

→ Usado para mostrar os bairros mais valorizados: Santa Lúcia (+36,6%) e Gutierrez (+22,4%), além de destacar Savassi, Lourdes e Funcionários.

Metro Quadrado – BH supera SP e RJ no retorno de imóveis
https://metroquadrado.com/residencial/bh-supera-sao-paulo-e-rio-no-retorno-de-imoveis-residenciais

 → Usado para indicar o retorno total médio de 26,6% em 2024, comparado a SP e RJ, e listar os bairros com maior rentabilidade: Centro, Santa Terezinha, Bandeirantes e Caiçaras.

Wikipedia – Economia de Belo Horizonte
 https://pt.wikipedia.org/wiki/Economia_de_Belo_Horizonte

 → Usado para contextualizar o cenário econômico e urbano de BH, que sustenta a valorização imobiliária.

Wikipedia – Especulação imobiliária
 https://pt.wikipedia.org/wiki/Especula%C3%A7%C3%A3o_imobili%C3%A1ria
 → Usado na seção sobre riscos do mercado aquecido e especulação imobiliária.